投资房产 勿抱幻想 ——程天富教授

图：林少彬

新加坡房地产价格，在基本面上，会随着经济的增长而继续，但在可持续的幅度内上涨。这是新加坡国立大学房地产系教务长讲席教授程天富的预见。不过，他也提醒，想通过买卖房子赚“快钱”的年轻一代，需要降低期望，过去高速增长的房价将无法重复。他也警惕年轻人，不要忽视房价周期的风险。

房价上涨三大因素

程天富教授

程天富教授分析，促成房价上涨的三大因素是：一、人民收入增加；二、宏观经济环境和利率稳定；三、有限土地供应和长期地价的保值。

人民收入增加是房价上涨的首要原因。新加坡统计局2024年2月7日公布的《2023年住户收入主要趋势》报告显示，本地受雇居民住户的工作月入中位数，从2022年的1万零99元，增长至2023年的1万零869元，涨幅为7.6%。根据多个国际性分析，新加坡是世界排名前十位的国民高收入国家。

购置房产不但只满足住房需求，较富裕的居民也选择房产为投资组合。住房投资需求持续加强，房价被进一步拉高。早买房、买大房的住房消费行为，成为一些居民应对房价快速上涨的对策。

其次，过去低利率的环境，间接降低了住房开发贷款和住房消费贷款的成本，是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。

再来是新加坡土地稀少人口众多的现实，而政府有系统和固定的卖地计划，是避免房市过热的一个手段，也使得许多投资者看好新加坡房地产价格可持续上升。

他指出，相对于许多国家和地区，新加坡的政治稳定、行政效率高、基础建设齐备，为它在宏观基本面上，打造了许多优势。 它也是一个宜居的国际化城市，可媲美伦敦，纽约和东京等大城市的竞争力。因此，不只本地人，外国人也乐于投资新加坡房地产。

近九成公民拥有房子

程天富教授在马来西亚柔佛州令金的国民型学校完成中小学教育后，考进新加坡国立大学修读产业管理系，并以一等荣誉学位进入英国剑桥大学土地经济系，接连考获硕士及博士学位。

他指出，新加坡目前有近九成的公民拥有自己的政府组屋。政府提供约八成的有津贴组屋，其余是由私人发展商开发的各类型私宅，以满足外国买家的需求，也让高收入和想提升的国人有不同的住房选择。

“大多数人要能买得起房子，意味着房价不可太高。我们的许多年轻伴侣，一般只要工作四五年，就能通过公积金储蓄和贷款订购一间约90平米的四房式组屋。如果家长能资助，他们也可以进入二手组屋市场，甚至买下私人公寓。而香港、深圳、上海和北京的青年，则需累积20年以上的工资才买得起商品房。”

目前国际公认的、较为合理的房价收入比在四至五倍之间。根据 Urban Land Institute 的2024亚太房屋可负担指数报告，中国大城市的中位数房价收入比平均在15倍左右，中国一些一线城市如北京、深圳、上海和广州，包括香港，它们房价甚至高过年收入的20倍。

根据国际公共政策顾问机构Demographia 2024年6月公布的《国际楼价负担能力报告》，香港的楼价对收入比，已连续第14年位居全球最难负担城市的榜首，最新公布的比率为16.7倍，即一个家庭不吃不喝16.7年才能在香港置业。

程教授说，一个稳定和健康的房地产市场，有利于其它行业稳定成长，也能顾及到经济的全面发展。

新加坡土地政策有长期规划，从每年卖地数量，分配用途包含住宅、工商业、交通、国防、蓄水池、公园等自然腹地，都有长远打算。

根据世界银行的计算，新加坡90%土地是国有的，独立前国有土地的数量约占国土总面积的49%左右。1 政府通过强行征用个人土地来发展公共组屋和基础设施，如地铁，公路等，也间接的扩大了国有土地的库存，导致私有土地面积大幅缩小。新加坡是一个典型的“大政府小市场”。

香港与马来西亚房地产问题

香港的住屋问题比新加坡严重得多，特区政府1997年成立后，也想积极解决住屋这个民生大难题。1997年10月，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出“八万五”的房屋政策，即：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8万5000个，如果发展顺利，10年内全港七成的家庭便可自置居所，轮候租住公屋的平均时间也能缩短至三年。

董建华的出发点是好的，“八万五”计划的初衷是为平抑当时高涨的房价，纠正港英当局造成的房地产泡沫。但是，突如其来的金融危机迅速刺穿泡沫，港府的软着陆计划失败，“八万五”计划也失去目标，反而加速了楼市颓势。2003年沙斯疫情爆发，楼价更进一步蒙受打击。也是2003年，特区政府迫于市场和开发商压力，正式宣布无限期停建及停售居屋计划单位，理由是违背了私人住宅物业市场应由市场为主导的原则。

香港特区政府在《行政长官 2022 年施政报告》中，宣布政府将主导兴建“简约公屋”，加大规模和加快推展速度，在2023 至2028的五年内兴建约三万个单位。这类简约公屋租金便宜，家居设备齐全，相信能帮助有急切需要者解除燃眉之急。另一方面，政府也将为房与笼屋制定最低标准，以逐步提升当地的居住条件。

再以马来西亚房地产情况作比较，近10年来，马来西亚房地产的价格飙升了大约39%。在物价上涨、生活开销不断攀升的情况下，房价上涨对首购族而言，是雪上加霜，即使只是房产首付，也非常困难。 如今大部分首购族都推迟买房计划，也造成市场上出现大量滞销房屋。

程天富教授举柔佛州依斯干达经济区为例，这个区内兴建和竣工的楼房预计有30万个单位，这数目几乎等于新加坡私宅的总额，显然供大于求。

房价要控制得宜

程教授说：“房价要控制得宜，上涨需反映经济的基本面，不然，就会形成泡沫。另一方面，房价大幅下跌，也不利于经济发展，业主会因为房价下跌，面对银行要求补仓的压力，而面临巨大财政困难。”

程天富教授解释，房价全面下跌，表面看来就有更多人买得起房子，其实从国家社会的经济层面来看，是弊大于利的。

房价下跌首先影响到的是房地产行业的就业情况。当市场上的房产需求减少，开发商就会减少投资，一些正在建设的项目可能会停工，甚至一些已经完工的项目，也可能无法顺利销售。这样一来，建筑业、房地产业以及相关的行业都将受到影响，导致失业情况恶化。

房价下跌会导致金融体系风险上升。房地产行业涉及大量的金融信贷。当房价下跌，房地产市场萎缩，银行和其他金融机构也会面临贷款违约的风险。这可能导致金融市场动荡，影响整个国家的经济。经济一旦衰退，人们会感受到经济萎缩带来的压力，工作更难找，工资不涨反降，更多人失业。

房价下跌不仅会导致开发商减少投资，也会导致政府财政收入减少。因为房地产税和印花税是政府的重要收入来源，进而可能影响到政府的公共服务和基础设施建设水平。

房价下跌还可能导致社会矛盾增加。一方面有些人会因无法偿还贷款而失去房子。另一方面，投资者可能因为房价萎缩而损失巨大。这会间接带来负面的社会问题，导致社会的稳定性与和谐度下降。

他强调：“政府、企业和个人都有责任，共同努力，通过合理的政策和措施，促进房地产市场的健康发展，保护人民的利益。”

新加坡经济发展迅速，让它更有实力推动住宅发展。另外，新加坡的住宅政策和规划，也为住宅的稳步和快速发展，起到积极作用。

2010年后的经济形势良好，新加坡已逐渐走出环球经济风暴造成的灾难，房价不断升高，即使遭遇新冠疫情也仍保持上升趋势，房地产业持续欣欣向荣。房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升。

“政府紧密关注房市的走势，必要时出手调控。2010年至今，政府已出台14次降温措施。”由于调控得当，房价的波动保持稳健平衡，不让房市过热的情形出现。

今后投资房子 过去的高回报率很难再现

程天富教授观察，现在年轻一代在买房子时，更多会倾向投资角度来考量。

他劝告：“买房子是为了自住，不应尽往投资方面动脑筋，对今后的投资回报率不可期望太高。”

新一代常常会拿上一代人的买房经验来比较：上世纪七十年代，7000元就能买的一个三房式组屋，住到80年代时，可以五六万元转售。然后，有一些二次申购家庭再以八九万元向建屋局买更大的五房式组屋。这就是“两口樱桃”的组屋政策。那些想买私人公寓者，可用卖屋子的收益，或许只需再补贴上一二十万元作首期，而在今天的二手私宅市场，他们能以100万元以上的价格售出。

程教授解释，今天建屋局预售组屋的价格已经普遍升高很多，即使是市区外围的非成熟组屋区的三房、四房及五房式组屋，定价也都在20万至50万元之间。靠近市区的组屋房价就更高，那些称为“黄金地段”的五房式单位的售价都超过60万元。

“新加坡现在已是高收入国家，今天的房价虽然上涨，因房价基数偏高，所以，转售价不会有如以前的倍数般的涨幅。买房子时，一般人需要更大数额的贷款，收入不一定跟得上房价的上升。

“买卖屋子赚快钱的风险比以往高许多。卖了再买的过程中，可能让一些人背负了更大债务。近年贷款利率不稳定，十年前的低利率时代已过去，2022年后已涨到5%以上，对投资者和购屋者都是很大的威胁。”

他指出，有关组屋可卖超过百万元的交易例子，至今只占买卖总转售组屋销售额的3%。卖房子赚大钱的想法，现在或许已沦为可望而不可即的梦想。

程教授分析，房市与股市相比，透明度低得多。股市有中央股票交易所和金融管理局有效管控。房市的讯息量则相对不足，一个交易完成最快需数月，房市往往跟不上时势的改变。房市是买卖双方的个人交易，讨价过程会受到中介不同程度的影响，即使有官方估价，溢价的情形也常出现。买卖的成功几率存在很多偶然性。”

他强调：“因为高交易成本和较低的房价增长率，投资房子的回报率会比以往低得多。”

房价今后也可能下跌

程天富教授提醒，新加坡的房价不是只升不跌，也可能会因周期的波动而下跌。

他指出，世界形势变化于今尤烈。新加坡政经局面虽然稳定，可是，多种不能控制的外在因素，诸如战争、产品供应链中断、通货收缩、世界经济衰退等，还是会给我们带来不利影响。

他举1985年的经济衰退及1997年的亚洲金融风暴为例，房价猛跌，许多投机者惨遭没顶之灾。

1985年是由于美国的高利率政策引发了全球大宗商品贸易大规模崩溃，新加坡和许多国家一样，陷入了经济衰退。1997年起源于泰国的一次货币危机，引发多个国家的货币贬值。这场金融风暴延续了不只两年，大批资本外逃，许多亚洲国家包括新加坡在内也受到牵连。由此，新加坡的房价一蹶不振，连续下跌好几年。

“全球局势随时可掀起大波澜。新加坡太小，尤其容易受到外头风浪震撼。这些不可控的外部因素很容易影响房市。”

程教授也指出新加坡房市存在的一个结构性问题:“建屋局在七八十年代大量建造的组屋，屋龄逐渐增大，一些较老旧组屋的剩余地契只剩下一半期限，房价下跌的情形不可避免。再等多一二十年，这种情形会更普遍，当局必须未雨绸缪，如处理不善，可能会形成一个棘手社会问题，对民生影响很大。”

不过，他赞扬说，政府在面对人口老化的社会问题，已提出多种有助老人退休养老的计划。

屋契回购计划可让年长者原地养老，这措施对屋主最为实惠，能帮助年长者以屋套现。不过，加入计划后，屋主自此便不能让孩子继承组屋单位，也不能在转售市场上脱售。如果决定加入计划，屋主需要慎重考虑，选择要居住和出售的剩余屋契的年限。此外，屋主也需了解，剩余的尾端屋契的估价相对较低。

除屋契回购计划外，年长者还能通过多个方式以屋套现，包括出租卧房或整个单位。他们也可以通过“乐龄安居花红”计划，以大屋换小屋的方式，卖了现有较大房型的组屋，以换购屋契较短的二房式灵活式组屋。这些因时制宜的措施，都能在不同程度上缓和年长人士退休后面对的财务压力。

程天富教授也指出，政府虽然能通过售卖土地和管控新房子的供应，为人民提供买得起的住房，以满足不同阶层人民的住房需求，但是，在执行过程中也有失误的时候。

“90年代大量的组屋供应，因亚洲金融风暴和20年代初的互联网泡沫危机，导致供应过剩，增加了无法售出的组屋库存。预售制度就是在那时候推出的， 虽然解决了组屋大量库存的问题，但是在另一场源于美国次级房贷在2007年发生的风暴后，这方法一度矫枉过正，造成了组屋供应的缺乏弹性，无法及时应付在2009 年后迅速增长的组屋需求。也因为当时8000元收入顶限政策没有修改，许多年轻夫妇变成了夹心层，家庭收入不符合购买组屋的条件，却又没能力进入私宅市场。”

其实，房市是应该通过自由市场来进行交易的。但是，房市容易受到不正确信息的干扰，失控的局面不会叫人感到意外。他认为，与其完全放手，任由房地产自由市场来操作，政府应该在适当时入场干预。两者得求平衡。要平衡，便需不断调整。征收印花税和房产税是有效压制外部需求的手段。

他再举例说，新加坡的房地产业假使全由市场力量操作，纯粹从商业利益考量，很多公共建设将不会实行。这包括丹绒巴葛的达士岭摩天组屋、市中心规模庞大且别具特色的滨海公园，近年推出的黄金地段和优选地段组屋、以及未来二三十年，在武吉知马前赛马场及周围地段的高档住宅区里开拓的新组屋区计划，等等。

程教授指出：“武吉知马一带新组屋和私宅的供应有限，房价非常高，未来的马城新住宅项目如期开发，就能注入两万个新组屋和中等价位私宅，让住宅类型变得更多样化，也可稀释那区过于集中的高收入家庭群体，冲淡阶级色彩，促进社区的包容性。”

回顾与展望新加坡居住环境

组屋制度在有效满足居住需求的同时，也须抑制住房投机活动。1960年，仅有9%的人住在新加坡改良信托局建造的房子，多数人仍卷缩在窄小、卫生条件非常落后和缺乏卫生设施的的租赁屋子里。然而，到了2022年12月，新加坡的拥屋率已高达89.3%，大约80%属于卫生设备齐全的组屋。上世纪六七十年代，每一个单位的房子平均住户率为六人，现在的比率是3.5人。可以说，新加坡公共住房制度已满足了绝大多数新加坡人的居住需求。必需指出的是，新加坡公共住房制度并非一蹴而就，而是沿着新加坡人口和经济成长而不断发展的。

新加坡土地面积小、人口密度高居全球第二，却有亚洲最宽敞的居住条件，人均居住面积逾35平米。新加坡仍保持17%为住宅，17%为工商业区的蓝图，而绿化覆盖率达到50%，景观面积占新加坡国土的近八分之一。在本岛710平方公里用地上，还保留有57平方公里的受保护，不可建设用地，包括湖泊、沼泽、自然地等。 新加坡的另一重要土地规划策略是开发更多水渠、河道和水库，与公园绿地一体化。

新加坡的长期规划，是为了勾勒出未来40至50年的展望，而部署的概念蓝图，每10年还须检讨一次。它也从早期的城市花园定位，转向花园中的城市，而升级到要将新加坡打造成“大自然的城市”的目标。这2019年发展总蓝图，将聚焦在市中心兴建更多住屋、发展地下空间，以及增加1000公顷的绿色空间。2030年的永续蓝图，还计划增加90公顷的公园，50公顷的空中花园，150公里由公园连接带贯通形成的环岛带。

新加坡将会在可持续的前提下，将这个热带小岛打造成为一个长期宜居城市。这愿景应该不会令后代失望。

作者为本刊编委

1 资料源：“But what about Singapore?”Lessons from the best public housing program in the world（worldbank.org）